共有財産である不動産を財産分与する時に、住宅ローンの残債がある場合は注意しなければならないことがあります。

どちらか一方が住み続けるのか？
売却して現金化して財産分与するのか？

もし、どちらか一方が住み続ける場合、住宅ローンの残債をどちらが払うのかが問題になってきます。
また、どちらか一方が住み続けるということは、もう片方には対価として現金を渡すという財産分与も視野にいれなければなりません。

どちらか一方が住む場合のパターンいついて、の５パターンについて、メリット・デメリットを確認しておきましょう。

●パターン１●
〜住宅ローンの債務者が夫で、夫が住み続ける場合〜
●パターン２●
〜住宅ローンの債務者が夫で、妻が住み続ける場合〜
●パターン３●
〜住宅ローンの債務者が夫、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていて、夫が住み続ける場合〜
●パターン４●
〜住宅ローンの債務者が夫、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていて、妻が住み続ける場合〜
●パターン５●
〜住宅ローンの債務者が夫と妻（ペアローン）になっていて、夫もしくは妻の片方が済み続ける場合〜

●パターン１●
〜住宅ローンの債務者が夫で、夫が住み続ける場合〜

メリット：そのまま夫がローンの支払いを続ければ良いので簡単。

デメリット：その場合、代償分割となるので、妻に一定の金銭を支払う必要があり、現金を用意しなければなりません。

●パターン２●
〜住宅ローンの債務者が夫で、妻が住み続ける場合〜

メリット：妻が新たな家を探さずに済みます。

デメリット①：住宅ローンは毎月の返済額が高く、長期間に及びますので、途中から支払いが滞る可能性があります。
例えば、再婚がきっかけで住宅ローンを払う気持ちが消失することもあるでしょう。
支払いが滞ると、金融機関から差し押さえ、競売、更には立ち退きを迫られる可能性があります。

デメリット②：住宅ローンは、債務者が住む事を前提としているので、夫が住まないということは金融機関との契約違反になってしまい、金融機関から「ローン残債を一括返済しなさい」と言われる可能性があります。

デメリット③：金融機関から「ローン残債を一括返済しなさい」と言われても、支払えない場合は、金融機関から差し押さえ、競売、更には立ち退きを迫られる可能性があります。

デメリット④：自宅の所有権は夫のままなので、夫が勝手に自宅を売却してしまう可能性があります。

デメリット⑤：元夫が再婚後、亡くなった場合、自宅の所有権は再婚相手に承継されます。その場合、再婚相手から立ち退きを迫られる可能性があります。

デメリット⑥：住宅ローンを完済し、名義変更をする場合、完済までに何十年も経っていた場合は高額な贈与税を課せられる可能性があります。

●パターン３●
〜住宅ローンの債務者が夫、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていて、夫が住み続ける場合〜

メリット：妻が連帯保証人や連帯債務者になっていた場合、夫の親族等に代わって貰えれば外れる事ができます。金融機関に相談してみましょう。

デメリット①：妻がローンの支払いを免れる為には、金融機関と別途交渉する必要があります。

デメリット②：もし夫婦間で、「妻のローンの支払い分を、夫が負担して支払う」という合意をしたとしても、金融機関に対する妻の支払い義務を逃れることは出来ません。

デメリット③：金融機関によっては、保証協会の利用を求められたり、一部まとまったお金の入金を求められたりします。

デメリット④：妻が住んでいなくても、連帯保証人や連帯債務者になっている妻に対し、金融機関から返済を要求されてしまいます。

●パターン４●
〜住宅ローンの債務者が夫、妻が連帯保証人や連帯債務者になっていて、妻が住み続ける場合〜

メリット：妻が新たな家を探さずに済みます。

デメリット①：住宅ローンは、債務者が住む事を前提としているので、夫が住まないということは金融機関との契約違反になってしまい、金融機関から「ローン残債を一括返済しなさい」と言われる可能性があります。

デメリット②：住宅ローンは毎月の返済額が高く、長期間に及びますので、途中から支払いが滞る可能性があります。
例えば、再婚がきっかけで住宅ローンを払う気持ちが消失することもあるでしょう。

デメリット③：夫の住宅ローンの返済が滞ると、連帯保証人や連帯債務者になっている妻に対し、金融機関から返済を要求されてしまいます。

●パターン５●
〜住宅ローンの債務者が夫と妻（ペアローン）になっていて、夫もしくは妻の片方が済み続ける場合〜

メリット：片方の持ち分を買い取り、ローンの借り換えをすれば、片方は新たな家を探さずに済みます。

デメリット①：ローンの債務者を単独名義にするには、金融機関から審査を受ける必要があり、単独で借り換えできるだけの年収が必要です。

デメリット②：住宅ローンは、債務者が住む事を前提としているので、片方が住まないということは金融機関との契約違反になってしまい、金融機関から「ローン残債を一括返済しなさい」と言われる可能性があります。

デメリット③：住宅ローンは毎月の返済額が高く、長期間に及びますので、途中から支払いが滞る可能性があります。
例えば、再婚がきっかけで住宅ローンを払う気持ちが消失することもあるでしょう。

デメリット④：片方が住宅ローンの返済を滞ると、金融機関から差し押さえ、競売、更には立ち退きを迫られる可能性があります。